Co-op Housing

Critères d'admissibilité

• Développer un ensemble qui fonctionnera comme une coopérative de logements locatifs (sans but lucratif)
• Coopératives d'habitation sans but lucratif nouvelles et existantes : autonomes ou en partenariat avec un autre OSBL; coopératives d'habitation pour étudiants; coopératives d'habitation pour personnes âgées; coopératives autochtones (dans les réserves et hors réserve), y compris en partenariat avec des gouvernements et organisations autochtones
• Gouvernements et corps dirigeants autochtones : admissibles sans créer de coopérative légalement constituée ni partenariat avec une telle entité, si leur structure de gouvernance reflète les valeurs et principes d'une coopérative
• Fiducies foncières communautaires, en partenariat avec une coopérative d'habitation sans but lucratif : identifier la coopérative partenaire, soumettre toute entente officielle (contrat d'exploitation ou bail) à l'examen de la SCHL, conserver le statut d'OSBL, et démontrer des résultats en logement supérieurs à ceux que la coopérative obtiendrait seule
• Taille minimale de l'ensemble (un ou plusieurs immeubles/propriétés, aménagements multisites permis) : au moins 75 logements dans les grands centres urbains (RMR ou population de 100 000+ dont 50 000+ dans le noyau); au moins 30 logements dans les centres urbains petits ou moyens (agglomérations de recensement, 10 000 à 99 999 habitants); pour les régions rurales, éloignées et nordiques (subdivisions de recensement hors RMR/AR), un nombre inférieur peut être considéré au cas par cas (la séance d'information enregistrée mentionne un seuil d'au moins 5 logements)
• Types de projets admissibles : construction d'ensembles résidentiels neufs (peut comprendre la densification), projets clés en main, conversion d'immeubles non résidentiels en résidentiel; création ou achat d'un nombre net de logements neufs, quel que soit le mode d'occupation (en densification, seul le nombre net de nouveaux logements est compté)
• Types de propriétés : immeubles collectifs, maisons en rangée superposées, jumelés, etc.; les propriétés doivent être des coopératives de logements locatifs
• Viabilité financière : coefficient de couverture de la dette (CCD) minimal de 1,00 pour la portion résidentielle du prêt et de 1,40 pour la portion non résidentielle
• Abordabilité : engagement minimal de 20 ans (à partir de la date d'occupation) à maintenir les loyers/frais de logement de 100 % des logements à un niveau égal ou inférieur à 110 % du loyer médian du marché des immeubles construits après 2000 dans la zone visée (données de la plus récente Enquête sur les logements locatifs de la SCHL; à défaut de données locales, recours aux données provinciales)
• Efficacité énergétique : chaque bâtiment doit atteindre le palier 2 du Code national de l'énergie pour les bâtiments (CNÉB) 2020 ou le palier 3 du Code national du bâtiment (CNB) 2020
• Accessibilité (deux options) : au moins 20 % des logements respectent ou dépassent les normes d'accessibilité (certification CSA B651:23/B652:23 ou certification « Or » de la Fondation Rick Hansen) avec accès sans obstacles à l'ensemble et aux aires communes; OU conception universelle complète (aires communes et logements) conforme au tableau des exigences de conception universelle de la SCHL — le programme commence à référencer les normes CSA B651:23 et B652:23 d'ici la fin de 2024
• Activités préalables à l'aménagement obligatoires pour demander : estimations des coûts (budget de catégorie B), évaluation environnementale du site et rapport géotechnique (pouvant être financés rétroactivement en cas d'approbation)
• Terrain : il n'est pas nécessaire d'en être propriétaire à l'étape de la demande, mais une convention d'achat-vente est requise au minimum; la première avance peut servir à acheter le terrain
• Expérience : trois ans d'expérience en finances ou en habitation coopérative en général; les coopératives nouvellement formées (moins de 3 ans) peuvent en être exemptées en démontrant leurs compétences autrement (coemprunteurs/cautions, CCD accru, mise de fonds accrue, expérience en gestion de projet)
• Contrats de construction : contrat à prix fixe fortement recommandé; en gestion de travaux (expérience confirmée requise), au moins les deux tiers des coûts de base doivent être engagés à prix fixe avant la première avance, et l'emprunteur doit démontrer sa capacité à supporter une hausse imprévue des coûts
• NON admissibles : coopératives de propriétaires-occupants (accession à la propriété), coopératives à capitalisation (equity co-ops), maisons de soins infirmiers, ensembles ou logements assortis d'un bail viager

Ce que vous obtenez

• Financement pouvant couvrir jusqu'à 100 % des coûts admissibles (coûts essentiels et accessoires; acquisition de terrain incluse), sans subvention d'exploitation à long terme requise
• Prêt-subvention jusqu'à un tiers des coûts de l'ensemble, faisant l'objet d'une remise annuelle sur 20 ans si les critères et résultats sociaux du programme sont maintenus
• Prêt remboursable à faible taux d'intérêt (inférieur au marché; évalué à +100 points de base au-dessus du taux de référence fixe à 10 ans de la SCHL), amorti sur jusqu'à 50 ans, avec terme de 10 ans renouvelable ou terme de 20 ans
• Paiements d'intérêts seulement jusqu'à la stabilisation : intérêts capitalisés pendant la construction (jusqu'au permis d'occupation), puis payés par l'emprunteur pendant la période de stabilisation de 12 mois; capital et intérêts ensuite
• Taux d'intérêt bloqué à la première avance (avance remboursable initiale de 50 000 $ à cette fin) et versement intégral du prêt-subvention en premier
• Coûts accessoires préalables à l'aménagement et à la construction finançables rétroactivement sur factures si la demande est approuvée (frais de génie et d'architecture, frais juridiques, permis, taxes, assurances, gestion de projet, études de faisabilité, évaluation environnementale, rapport géotechnique, frais de clôture du prêt)
• Cumul possible avec d'autres programmes de la Stratégie nationale sur le logement ou de la SCHL (total maximal : 100 % du coût du projet)
• Projets multisites permis sans incidence négative sur la priorisation et la notation; densification admissible (nombre net de nouveaux logements compté)
• Logements offerts au moins 20 ans sous le loyer des logements locatifs neufs du marché (110 % du loyer médian post-2000 vs environ 142 % en moyenne pour les constructions privées récentes, selon la FAQ), avec hausse des frais d'occupation plus lente que le marché privé
• Assouplissements pour les demandeurs autochtones et nordiques (nombre minimal de logements, efficacité énergétique, accessibilité examinés au cas par cas; financement jusqu'à 100 % sous forme de contribution)
• Sûretés flexibles : hypothèques de premier rang, de second rang ou pari passu autorisées; sur terres des Premières Nations, quatre autres types de sûretés acceptés en plus de la garantie d'emprunt ministérielle
• Soutien à la demande via la FHCC (formulaire d'admission) et accompagnement par un spécialiste Solutions de logement de la SCHL

Statut au 2026-10-06 et point d'entrée des demandes

• Avis en évidence sur la page officielle (FR et EN) : « Il n'est plus possible de soumettre une demande par l'entremise du portail » (The application portal is closed to new submissions)
• Pour obtenir du soutien au développement de coopératives d'habitation : remplir le formulaire d'admission de la Fédération de l'habitation coopérative du Canada (FHCC / CHF Canada) — https://chfcanada.wufoo.com/forms/r1q8mskp1ftfvgx/
• La SCHL et Maisons Canada (Build Canada Homes) collaborent étroitement « pour veiller à ce qu'aucune demande ne soit négligée »; voir le Cadre de politique d'investissement de Maisons Canada
• Première période de réception des demandes : du 15 juillet au 15 septembre 2024 (portail client de la SCHL); approbations conditionnelles de ce premier appel déterminées d'ici octobre 2024
• Le financement de 1,5 G$ est engagé sur 4 ans à compter de 2024-2025, par processus d'appel de demandes; la FAQ renvoie à une « prochaine période de financement » pour les projets non prêts (aucune date de prochain appel indiquée sur la page au 2026-10-06)
• Ressources officielles encore disponibles : feuillet d'information, liste de vérification des documents requis, cahier d'évaluation de la viabilité (Excel), guide du demandeur, déclaration d'intégrité, attestations d'efficacité énergétique et d'accessibilité, FAQ, webinaire enregistré (26-27 juin 2024)

Structure de financement — prêts-subventions

• Jusqu'à un tiers des coûts de l'ensemble financé par prêt-subvention, lorsqu'il est combiné à un prêt remboursable
• Montant plafonné au moindre de : un tiers du montant total du contrat, ou le montant nécessaire pour que l'ensemble soit financièrement viable (atteindre 110 % du loyer médian du marché post-2000 pour un coefficient de couverture de la dette de 1,00)
• Remise (pardon) accumulée chaque année sur une période de 20 ans, si les critères et les résultats sociaux du programme sont maintenus pendant au moins 20 ans
• Le prêt-subvention est généralement versé en premier; au cas par cas, il peut être versé sans garantie en place; la sûreté doit être enregistrée au moment où le prêt remboursable est versé
• Une fois le prêt-subvention entièrement utilisé, les avances subséquentes sont tirées du prêt remboursable
• La première avance comprend généralement : une première avance remboursable de 50 000 $ pour fixer le taux d'intérêt + l'avance de la totalité du prêt-subvention

Structure de financement — prêts remboursables (taux et modalités)

• Prêts remboursables à faible taux d'intérêt, inférieur au taux du marché
• Taux : les demandes sont évaluées avec un écart de 100 points de base (1,00 %) au-dessus du taux de référence fixe à 10 ans utilisé par la SCHL; l'écart est déterminé par la SCHL et peut changer de temps à autre
• Taux d'intérêt bloqué à la première avance
• Amortissement pouvant aller jusqu'à 50 ans
• Terme : taux fixe pour une période initiale de 10 ans avec possibilité de renouvellement pour une deuxième période de 10 ans (nouveau taux fixe alors établi), ou taux fixe sur un terme unique de 20 ans
• Modalités de paiement : intérêts seulement jusqu'à la stabilisation, puis capital et intérêts pendant le terme restant — le paiement des intérêts uniquement est financé par le prêt remboursable pendant la construction jusqu'à la délivrance du permis d'occupation; l'emprunteur paie les intérêts seulement du permis d'occupation jusqu'à la fin d'une période de stabilisation de 12 mois; capital et intérêts de la fin de la stabilisation jusqu'à la fin du terme
• Le prêt ne peut pas être remboursé par anticipation pendant le terme
• Le montant et l'amortissement du prêt remboursable peuvent varier par rapport à la portion subvention; la composition des prêts n'est pas nécessairement uniforme

Exigences minimales obligatoires (viabilité, abordabilité, énergie, accessibilité, taille)

• Viabilité financière : coefficient de couverture de la dette (CCD) minimal de 1,00 pour la portion résidentielle du prêt et de 1,40 pour la portion non résidentielle; la réserve de remplacement exigée entre dans le calcul du CCD servant à déterminer le montant maximal du prêt remboursable
• Abordabilité : engagement d'au moins 20 ans à partir de la date d'occupation — loyers/frais de logement de 100 % des logements égaux ou inférieurs à 110 % du loyer médian du marché (LMéM) des immeubles construits après 2000 dans la zone visée, selon la plus récente Enquête sur les logements locatifs de la SCHL (Portail de l'information sur le marché de l'habitation); à titre de comparaison, les logements neufs du marché privé se louent en moyenne à 142 % du LMéM (FAQ); si aucune donnée locale de LMéM post-2000, recours aux données provinciales
• Efficacité énergétique : chaque bâtiment doit atteindre le palier 2 du Code national de l'énergie pour les bâtiments (CNÉB) 2020 ou le palier 3 du Code national du bâtiment (CNB) 2020
• Accessibilité — option A : au moins 20 % des logements respectent ou dépassent les normes (certification CSA B651:23/B652:23 ou certification « Or » en accessibilité de la Fondation Rick Hansen) et l'accès à l'ensemble et aux aires communes est exempt d'obstacles; option B : conception universelle complète de l'ensemble (aires communes et logements) conforme au tableau des exigences de conception universelle de la SCHL; le programme commence à référencer les normes CSA B651:23 et B652:23 d'ici la fin de 2024
• Taille minimale : 75 logements (RMR/population 100 000+ dont au moins 50 000 dans le noyau), 30 logements (agglomérations de recensement, 10 000-99 999 habitants), nombre inférieur au cas par cas pour les régions rurales, éloignées et nordiques (subdivisions hors RMR/AR; Nord = Yukon, T.N.-O., Nunavut et habitations inuites) et les communautés autochtones — la séance d'information enregistrée mentionne « au moins cinq logements » pour ces régions
• Les demandes peuvent comprendre un ou plusieurs immeubles ou propriétés et des aménagements multisites pour atteindre les minimums, sans incidence sur la priorisation et la notation
• Assouplissements pour les communautés, groupes ou organisations autochtones ou nordiques (p. ex. nombre minimal de logements, efficacité énergétique, accessibilité) examinés au cas par cas; la SCHL peut verser jusqu'à 100 % du financement sous forme de contribution pour soutenir la viabilité — contacter le spécialiste des Solutions de logement pour les Autochtones et le Nord avant de présenter une demande

Coûts admissibles, sûretés et décaissements

• Financement jusqu'à 100 % des coûts admissibles relatifs à l'espace résidentiel; jusqu'à 75 % des coûts admissibles de la composante non résidentielle le cas échéant
• Coûts accessoires (soft costs) : frais de génie et dessins architecturaux, frais juridiques, permis, taxes, droits d'assurance, dépenses antérieures et postérieures à la construction, frais de clôture du prêt, frais de gestion de projet et études de faisabilité (FAQ), acquisition de terrains, évaluation environnementale de site, rapport de consultant en coûts; coûts préalables à l'aménagement approuvables rétroactivement avec factures
• Coûts de base (hard costs) : coûts liés à la construction physique du bâtiment et des installations fixes, jugés raisonnables, prudents et nécessaires; pour les communautés autochtones, coûts d'exploration ou d'établissement du modèle coopératif (frais juridiques, ateliers, groupes de discussion)
• Sûreté exigée pour le prêt-subvention et le prêt remboursable : une seule entente, une seule sûreté, enregistrement à 100 % du financement octroyé (séance d'information); hypothèques de premier rang, de second rang ou pari passu autorisées
• Sur terres des Premières Nations : en plus de la garantie d'emprunt ministérielle, la SCHL accepte quatre autres types de sûretés
• Versement : le prêt-subvention est généralement versé en premier (au cas par cas sans garantie en place), puis avances du prêt remboursable; demandes de versement traitées lorsque les factures sont fournies, les activités exécutées et les documents justificatifs reçus; documents requis 10 jours avant chaque date de décaissement
• Conditions avant le financement initial : demande de décaissement, certificat de l'emprunteur, certificat d'état du projet, certificat du consultant du projet et tout autre document jugé nécessaire
• Le contrat de prêt détaille : montants, conditions de financement, résultats socio-économiques, déclarations et garanties, cas de défaut, taux d'intérêt, mécanisme de versement des avances, sûretés, exigences de rapports et modalités propres au projet (sûreté hypothécaire, cession des loyers et des baux, contrats importants et assurance, cautionnements et accords entre créanciers le cas échéant)

Priorisation des demandes (notation sur 100 points)

• Critères de priorisation : viabilité financière (moins de prêt-subvention en proportion des coûts = plus de points), coût par logement (efficacité au niveau des coûts unitaires), taille de l'ensemble (respect ou dépassement des minimums), rapidité avec laquelle la construction peut commencer (état de préparation), efficacité énergétique (dépassement des minimums), emplacement (importance accrue aux collectivités autochtones, rurales, nordiques ou éloignées), logements réservés aux groupes prioritaires de la Stratégie nationale sur le logement et aux populations vulnérables, ensembles gérés par des Autochtones, ensembles destinés aux femmes et aux enfants, abordabilité (niveau plus profond que le minimum)
• Notation sur un total de 100 points (neuf catégories de critères, selon la séance d'information enregistrée); notes plus élevées pour les demandes qui dépassent les exigences minimales
• La priorisation s'applique lorsque le nombre de demandes est trop élevé; les demandes complètes et admissibles sont classées dans les 30 jours suivant la clôture de la période de présentation, en fonction de l'état de préparation, des résultats sociaux et de la disponibilité du budget

Processus de demande et échéancier indicatif

• Étape 1 — Demande : sur le portail client de la SCHL (lorsqu'un appel est ouvert), avec la liste de vérification des documents requis, le guide du demandeur, le cahier d'évaluation de la viabilité (Excel), la déclaration d'intégrité, l'attestation d'efficacité énergétique et l'attestation d'accessibilité; activités préalables obligatoires : estimations des coûts (budget de catégorie B — s'il n'est pas prêt avant la date limite, la FAQ recommande d'attendre la prochaine période de financement), évaluation environnementale du site et rapport géotechnique, finançables rétroactivement si la demande est approuvée
• Étape 2 — Priorisation : examen de l'état de préparation, de l'admissibilité et de l'exhaustivité; priorisation dans les 30 jours suivant la clôture de l'appel; approbation conditionnelle dans les 30 jours suivant la sélection (montant conditionnellement approuvé + documents requis avant la souscription); documents de souscription à fournir dans les 90 jours, faute de quoi la demande est retirée
• Étape 3 — Souscription : évaluation de la viabilité financière, du respect des exigences minimales, de la capacité à démarrer rapidement, des résultats socio-économiques, des besoins communautaires locaux et du financement disponible; jusqu'à 60 jours après réception de tous les documents
• Étape 4 — Contrat de prêt : trousse préparée habituellement dans les 40 jours; 30 jours pour accepter et retourner les documents signés à la SCHL
• Étape 5 — Première avance : calendrier des décaissements au contrat; première avance remboursable de 50 000 $ pour fixer le taux + totalité du prêt-subvention; documents requis 10 jours avant chaque décaissement
• L'incapacité de fournir les documents à chaque étape ralentit le dossier et peut entraîner le retrait de la demande
• Aide à la demande : formulaire d'admission de la FHCC; contacter un spécialiste Solutions de logement de la SCHL pour un accompagnement approfondi

Obligations continues après la mise en exploitation

• Réserve de remplacement obligatoire correspondant à 4 % du revenu locatif annuel (revenu brut réel), conservée par l'exploitant selon les modalités de son entente d'exploitation avec la SCHL; sert à remplacer ou réparer des éléments du capital pour maintenir la durée de vie économique de la propriété; prise en compte dans le calcul du CCD pour déterminer le montant maximal du prêt remboursable
• Maintien de l'abordabilité pendant au moins 20 ans à partir de la date d'occupation (100 % des logements à 110 % ou moins du LMéM post-2000); la SCHL exige la soumission annuelle d'un registre des loyers une fois l'ensemble achevé et occupé
• Remise annuelle du prêt-subvention conditionnelle au maintien des critères et résultats sociaux du programme pendant au moins 20 ans
• Les projets ne reposent pas sur des subventions gouvernementales à long terme : les droits d'occupation doivent permettre de financer les obligations du prêt et les charges opérationnelles, avec une hausse plus lente que le marché privé

Spécificités pour les coopératives du Québec

• Le programme est ouvert aux coopératives de partout au Canada; le gouvernement du Canada s'est toujours engagé à respecter la loi québécoise (Loi sur le ministère du Conseil exécutif, chapitre M-30) et continuera de le faire
• FAQ officielle : « Des discussions auront lieu au besoin et au moment opportun avec le gouvernement du Québec afin que les coopératives de la province puissent bénéficier du financement de ce programme »; même engagement repris dans la séance d'information enregistrée (27 juin 2024)
• Une coopérative québécoise existante (OSBL constitué en coopérative d'habitation) correspond au profil de demandeur admissible, y compris pour la densification d'un ensemble existant (seul le nombre net de nouveaux logements est compté) ou la conversion d'un immeuble non résidentiel
• Attention aux seuils de taille : dans les RMR du Québec (Montréal, Québec, Gatineau, Sherbrooke, Trois-Rivières, Saguenay), le minimum est de 75 logements; 30 logements dans les agglomérations de 10 000 à 99 999 habitants; en dessous de ces seuils, le PDCH n'est « pas une solution universelle » et un autre programme tel que le Fonds pour le logement abordable peut être envisagé (FAQ)
• Le LMéM de référence (110 % des immeubles post-2000) se consulte sur le Portail de l'information sur le marché de l'habitation de la SCHL, incluant les zones d'enquête québécoises; à défaut de données locales, les données provinciales sont utilisées
• Pour toute aide au développement (le portail étant fermé aux nouvelles soumissions au 2026-10-06), remplir le formulaire d'admission de la FHCC — la FHCC compte des fédérations régionales actives au Québec

Non-admissibilité et précisions de la FAQ

• Non admissibles : coopératives de propriétaires-occupants (accession à la propriété) et coopératives à capitalisation (equity co-ops) — le PDCH est un programme de logement locatif abordable sans but lucratif où aucun investissement remboursé avec profit aux membres n'est prévu; maisons de soins infirmiers; ensembles ou logements assortis d'un bail viager
• Cumul : le PDCH peut être combiné à d'autres programmes de la Stratégie nationale sur le logement ou de la SCHL; les exigences des deux programmes doivent être satisfaites et le financement total ne doit pas dépasser 100 % du coût total du projet
• Une demande qui ne respecte pas le nombre minimal de logements d'une RMR/AR peut tout de même être prise en considération et notée (environnement concurrentiel), mais le programme a été intentionnellement conçu pour des projets de grande envergure
• Les coopératives nouvellement formées depuis moins de trois ans peuvent postuler : exemption possible de l'exigence de trois ans d'expérience en finances ou en habitation coopérative, à condition de démontrer autrement leurs compétences d'emprunteur et leur expérience en gestion de projet (coemprunteurs/cautions, CCD accru, mise de fonds accrue, etc.)
• Définition de fiducie foncière communautaire (FFC) retenue : sociétés sans but lucratif créées pour acquérir et détenir des terrains au profit d'une collectivité et offrir un accès sûr et abordable aux terrains et aux logements, soutenant des coopératives de logement durable
• Les RMR, agglomérations de recensement et régions rurales sont déterminées par Statistique Canada (recherche par code postal et cartes disponibles)
• Contexte du programme : plus important investissement dans le secteur des coopératives d'habitation des 30 dernières années; conçu pour renforcer la durabilité à long terme des coopératives et la capacité du secteur (projets plus grands, mieux gérés, plus résilients), en réponse aux limites de capacité des petites coopératives pour obtenir du financement de la Stratégie nationale sur le logement

Admissible pour

Coopérative

Géré par

SCHL / CMHC (Fédéral (SCHL))